東京大家の会代表の山口です。 先日、所有しているワンルームマンションの入居者様が退去されたのですが、管理会社から送られてきた原状回復・リフォームの見積もりを見て、思わず目を疑いました。 その額、なんと125万円。 「ワンルームの退去で125万って、一体どこをどう直したらそんな金額になるんだ…」と、さすがにそのままサインする気にはなれませんでした。 「自分でやれば安くなる！」DIYと職人直手配でコスト削減に挑戦 不動産投資・大家業において、リフォーム費用は最大の支出です。管理会社に丸投げすれば楽ですが、それでは利益が吹き飛んでしまいます。 そこで今回は、管理会社への依頼を断り、以下の方法で自力再生に挑戦することにしました。 自分でできるところは徹底的にDIY。 専門知識が必要な設備は、職人さんへ直接発注。 管理会社の中間マージンをカットし、徹底的に無駄を削ぎ落とした結果……驚きの金額でピカピカに生まれ変わらせることに成功したのです！ ビフォーアフターと最終かかった費用 退去直後の「汚れた状態（Before）」から、リフォームが完了して「見違えるほど

東京大家の会代表　山口です。 都内で賃貸物件の大家をやっています。 昨日、古くなったエアコンを新品に交換してもらったのですが…… 新しいエアコンが前より一回り小さくなったりして、古い壁紙の跡や下地が丸見えになりますよね。。。 業者さんに頼むとコストがかかるので、今回はエアコンを設置したまま、その周りの壁紙を自分で綺麗に貼り替えてみました！

先日、管理会社から退去後のリフォーム見積もりが届きました。 その金額はなんと 1,254,630円。 正直、「結構かかるな……」というのが第一印象でした。 しかし、私はこれまで20年以上不動産投資を続ける中で、退去リフォームの見積もりをそのまま採用したことはほとんどありません。 まずは現地確認。 すると、「交換前提」で計上されているものの中に、清掃や簡単な補修で十分対応できるものが数多くありました。 そこで今回もDIYと個別業者への直接発注を活用したところ、最終的な支出は約33万円程度に収まりました。 具体的な差額を見てみます。 まず玄関。 土間のクッションフロア張替えは業者見積もり4,400円に対し、DIYでは材料費1,200円。 下駄箱塗装は31,000円の見積もりでしたが、実際は清掃のみで十分だったため費用はほぼ0円でした。 キッチンではさらに差が出ました。 IHコンロ交換は56,000円の見積もりでしたが、ネットで購入して職人さんに設置だけ依頼したところ24,700円。 手元灯交換19,000円は清掃のみで対応。 底板増し張り28,000

17.8万回再生！https://www.instagram.com/reel/DZJ-trsPAEn/?igsh=OTM1NnFhaWtra2o3 こちらの僕のクッションフロア張り替え動画が、久々にバズりました。 職人さんからはツッコミどころ満載なようですね。 でも僕たちのような安い物件を買って、安く直すことで利回りを取る大家さんから見たら、完璧なリフォームより多少雑でも安く抑えたほうが、安い家賃でも結果利益が上がります。 なので現在20件中、19件が埋まってます。この物件もすぐ埋まるでしょう。 全て業者に任せてたら、地主ではない0からコツコツ大家さんはなかなか利益が出ないかと思います。

東京大家の会　山口です。 今回は賃貸物件のトイレのクッションフロアを 大家自ら張り替えた様子をご紹介します。 退去後の原状回復工事を業者に頼むと、意外と高くつくトイレの床… 自分でやれば材料費だけで済むので コスト削減に大きく貢献します✨

東京大家の会代表　山口です。 全国から集まったセミナー。 1日目のラストスピーカーとして、 自分が歩んできた道、失敗、そして気づきを 全部話しました。

東京大家の会代表　山口です。 不動産投資で利益（利回り）を残すために、絶対に無視できないのが「リフォーム費用」。今回は、業者に頼むと数万円～数十万円とかかる「壁紙貼り」を自分でやってコストを徹底削減しました！ 少しの手間をかけるだけで、手残りのキャッシュフローが大きく変わります。 ⚫︎コスト削減のポイント ・50m 12000円の壁紙をホームセンターで買う ・ 1部屋だけでも自分でやれば利回りアップに直 結！ みなさんはリフォームは「外注派」ですか？それとも「DIY派」ですか？ ぜひコメント欄で教えてください！

東京大家の会代表　山口です。 本日は網戸の張り替え 網戸は必ずと言っていいほど、退去時破れたりしてます。 張り替えの道具とテクニックがあれば、300円で出来ます！

東京大家の会代表　山口です。 本日は9:00〜15:00まで副理事長をしているマンションの総会でした。 議事録をこれから作らなきゃいけないので大変！

東京大家の会代表　山口です 本日は退去物件の窓掃除をしましたのでブログにまとめます。 窓掃除の重要性 窓は家の顔です。清潔な窓は、部屋を明るくし、居心地を良くします。しかし、窓の掃除は時に難しい作業です。特に、ヤニや汚れが付着している場合、普通の水では落ちません。 アルカリ性洗剤の効果 ヤニがついた窓を掃除するためには、アルカリ性洗剤が効果的です。アルカリ性洗剤は、油脂や汚れを分解する力が強いです。これにより、頑固な汚れも簡単に落とせます。 使用方法 準備: アルカリ性洗剤を用意します。スプレーボトルに入れると使いやすいです。 スプレー: 汚れた部分に洗剤をスプレーします。 放置: 数分間放置します。これにより、洗剤が汚れに浸透します。 拭き取り: 柔らかい布やスポンジで拭き取ります。頑固な汚れは、少しこすりながら拭き取ると良いでしょう。 水で流す: 最後に水で流して、洗剤を完全に取り除きます。 窓掃除の頻度 窓掃除は定期的に行うことが大切です。特に、煙草を吸う方がいる家庭では、ヤニがたまりやすくなります。月に一度の掃除をおすすめします。 まとめ

東京大家の会代表　山口です。 DIYで古びた浴室のシャワー付き水栓をサーモスタット付き混合水栓に取り替えしました。 自分でやれば14,000円

東京大家の会代表　山口です。 17年住んでいたワンルームをのリフォーム代を計算するため、該当物件に本日行きました。 業者の最初の見積もりは150万円… 自分でDIYも混ぜながら再度見積もりしなおしたら63万円まで落とせたけど・・・ なんと電気温水器の交換だけで30万円😱 電気温水器高っ！！

東京大家の会代表　山口です。 本日46歳になりました。 この歳になっても、こうして多くの方にお祝いして頂けること感謝します。 たくさんのLINEなどのメッセージもありがとうございます😊

物件を買えば、すぐに家賃が入ってくる。 最初はそう思っていました。甘かったです。 25歳、2戸目を購入 1戸目を買った翌年、25歳で2戸目を購入しました。同じく中古区分ワンルーム、現金購入です。 資金は給与と株の売却益、そして1戸目の家賃収入をコツコツ貯めたもの。手取り15万円の生活の中で、使えるお金はとにかく次の物件のために取っておきました。外食も減らし、無駄な出費はとことん削りました。 「融資が出ない分、自分で貯めるしかない。」 手取り15万円では、銀行からの融資はほぼ期待できません。だからこそ、低価格の中古区分をコツコツ現金で買う戦略を選びました。派手さはないけれど、自分の属性に合った現実的なやり方でした。 しかし、2戸目は空室が続いた 購入後、なかなか入居者が決まりませんでした。 1戸目はすんなり入居者が入ったので、油断していた部分もあったと思います。内見はあっても成約しない日々が続き、焦りが出てきました。 「家賃収入を増やすために買ったのに、出費だけが続く。」 そこで決断しました。リフォームして、家賃を下げる。 プロに頼んでリフォームし

正直に言います。最初の物件は、お世辞にも良い物件ではありませんでした。 八王子市にある中古ワンルーム、230万円。駅から徒歩50分。 「え、50分？」と思いましたよね。私もそう思いながら買いました。 でも、あの時の私には「やるしかない」理由がありました。 20歳のとき、自分に誓ったことがあります。 「30歳までにFIREする。」 精神科で働きながら、手取り15万円の生活を続けていた私には、給料を上げる未来が見えませんでした。だから資産に稼いでもらうしかない。迷っている時間はない、そう思っていました。 勉強したのは、本2冊だけ • 藤山ゆうじさんの不動産投資の本 • おなじみ『金持ち父さん貧乏父さん』 セミナーには行きませんでした。時代が時代でインターネットでセミナーを探して行く時代ではなかったです。 またお金がもったいなかったし、動きながら学べばいいと思っていました。今思えば、あまり深く考えすぎなかったのが良かったのかもしれません。 不安はなかったのか？ 正直、不安より「焦り」の方が強かったです。 30歳までにFIREしたい。そのためには動く

不動産を始めたのは、20歳の時にFIREを目指し株主優待がきっかけでした。 意外に思うかもしれません。 私はもともと医療系の大学を卒業し、精神科で精神保健福祉士として働いていました。給料は手取り15万円ほど。生活はできるけれど、豊かとは言えない毎日でした。 株主優待という入口 2000年。20歳の時、株をやっていると、自然と「株主優待」の世界に引き込まれていきました。食事券、日用品、旅行券…。お金が別の形で返ってくる感覚が、たまらなく面白かったんです。 「資産にお金を稼いでもらう」 この考え方が、24歳で不動産投資を始めるきっかけになりました。 不動産投資の最初は24歳。小さい区分マンションから いきなり大きく不動産を始めたのではありません。27歳まではサラリーマンを続けながら、コツコツと区分を1件、1件増やしました。精神科の仕事をしながら、夜や休日に物件を調べ、DIYで部屋を直す。そんな生活でした。 29歳のとき、家賃収入(＋副業の収入)が給料を超えた瞬間、会社を辞めました。 それがFIREでした。 現在45歳、あの頃の自分に伝えたいこと...

はじめまして。 東京大家の会、運営者の山口 史です。 突然ですが、こんな風に思ったことはありませんか？ 「不動産投資、興味はあるけど…自分には無理かも」 実は私も、最初はそう思っていた一人です。 24歳のとき、手取り15万円の薄給サラリーマンでした。貯金も少なく、不動産なんて「お金持ちがやるもの」だと思っていました。それでも「このままじゃいけない」という焦りから、勉強を始め、恐る恐る最初の1戸を買いました。 失敗もしました。お金も時間も使いました。それでも諦めずに続けた結果、29歳でFIREを達成。現在は区分マンション20戸、家賃年収1,000万円超になりました。 でも、ここで正直に言います。 私が成功できたのは、「特別な才能があったから」ではありません。情報を集め、仲間と学び、一歩ずつ動き続けたからです。 当時、気軽に相談できる場所があれば、もっと早く、もっとラクに進めたと思っています。 だから、この会を作りました。 東京大家の会は、こんな方のための場所です。 不動産投資に興味があるけど、何から始めていいかわからない 周りに相談できる人がいない