東京大家の会公式ブログ

本日はリアル・オンラインと全国から70名が集まり勉強会をしました。 今回はオーナー側としての参加のため、僕のスピーチの時間はありませんでしたが皆さんのプレゼンレベルが高くとても学びになる1日でした！ #東京大家の会 #FIRE #不動産投資

熊本での大きな地震、とても心配しています。 去年熊本に訪れた際に見た熊本県庁のルフィ像が力強く立っていた姿を思い出しています。 余震が続いていて不安な時間が続くかと思いますが、安全を第一にお過ごしください。

融資には天井がある。それが分かった以上、次に考えるべきことは一つでした。 借りられる枠が増えないなら、収入そのものを底上げするしかない。 28歳、給与以外の柱をつくる 複数の金融機関を回る中で見えてきたのは、融資の審査で重視されるのが「給与収入」と「家賃収入」のバランスだということでした。 「家賃収入だけでは、評価に限界がある。」 そこで手をつけたのが副業でした。本業の合間に、これまでの物件購入や運営の経験を活かせる形で、コンサルティングのような仕事を少しずつ引き受けるようになりました。 最初は小さな金額でした。それでも、給与以外の収入源があるという事実そのものが、後の融資審査で意味を持つことになります。 「本業+副業+家賃」の三本柱 副業の収入が安定してくると、金融機関の見る目も少しずつ変わっていきました。 「収入の柱が複数あるんですね。」 本業の給与、副業の収入、そして家賃収入。この3つが揃うことで、以前は伸び悩んでいた融資枠にも動きが出てきました。 もちろん、簡単な道のりではありません。 本業をこなしながら副業をする時間をどう捻出するか、体

本日、オンライン親睦会を開催しました！(飲み会も兼ねて) なんと今回は全国から90名の方にご参加いただき、大盛り上がりの時間となりました🎉 ご参加いただいた皆様、本当にありがとうございました！ 「FIREに興味があるけど、何から始めればいい？」 「FIREした方と情報交換したい！」 「初心者だから、まずは雰囲気だけ覗いてみたい…」 そんな方々が気軽に交流できる場だったかなと思います😊 今回も初めて参加された方から経験豊富な方まで、前向きな熱い意見交換がたくさん飛び交っていました！ ---------------------- 💡 「東京大家の会」に興味を持ってくださった方へ 「次のイベントに参加してみたい！」 「どんな活動をしているのか詳しく知りたい！」 という方は、ぜひプロフィール欄のリンクから公式ホームページをチェックしてみてくださいね✨ 【東京大家の会公式HP】 👉 https://www.tokyo-ooyanokai.com/ 皆様のご参加を心よりお待ちしております！ ⁠#東京大家の会⁠ ⁠#不動産投資⁠ ⁠#大家さん⁠ ⁠#

融資を使えば、物件はどんどん増やせる。 3戸目がうまくいったことで、そう思い込んでいました。 28歳、勢いで4戸目に挑む 3戸目の家賃収入が入り始めると、次の物件を探すスピードも自然と上がりました。 「このペースなら、5戸、6戸とすぐに増やせるはずだ。」 そう考えて、4戸目の融資を同じ都市銀行に相談しに行きました。物件も1〜3戸目と同じく、中古区分ワンルーム。勝ちパターンができたと思っていました。 「今回は難しいですね」 窓口での回答は、これまでと違うものでした。 既存の借入額に対して、家賃収入と給与収入のバランスが基準を超えている。担当者はそう説明してくれました。 「属性が変わったわけでも、返済が滞ったわけでもないのに。」 頭では理解できても、感情はすぐには追いつきませんでした。3戸目まで順調だっただけに、拍子抜けと悔しさが入り混じった感覚でした。 融資は「使えばいい」ものではなかった このとき初めて気づきました。融資は無限に引き出せる資源ではなく、金融機関ごとに天井があるということに。 そして天井の位置は、金融機関によって違う。...

現金でコツコツ買う。それが自分のやり方だと思っていました。 でも3戸目を前に、そのやり方の限界にぶつかることになります。 27歳、現金購入の限界 2戸目のリフォーム費用と空室期間の出費で、貯金は思ったより減っていました。 「このペースで現金を貯めていたら、3戸目を買えるのは何年後だろう。」 1戸目、2戸目とコツコツ現金で買ってきましたが、手取り15万円からの積み立てには限界があります。給与も株の利益も、そう都合よく増えてはくれません。 このままでは、FIREどころか3戸目にすら手が届かない。焦りというより、冷静な計算の結果、方針を変える必要がありました。 「融資は無理」という思い込みを疑う それまで「手取りが低いから融資は出ない」と決めつけていました。でも、2戸あるという実績と、家賃収入という副収入があります。もしかしたら状況は変わっているかもしれない。 思い切って、大手都市銀行の窓口に相談に行きました。 「区分マンションを2戸、現金で所有しています。」 そう伝えると、担当者の反応は予想と違いました。属性そのものよりも、家賃収入の実績と延滞のない

東京大家の会山口です。 本日は新宿でセミナーの講師をしました。 リアル・オンライン含め65名の方々が参加されてました。 参加ありがとうございました。

副理事長として参加している中で、今回の議題は「水道管の交換」について。 築年数が経ち、そろそろ水道管の交換が必要な時期に差し掛かっています。 ただ、対応してくれる業者がなかなか見つからず、理事会でも頭を悩ませているところです… マンションの設備は年々老朽化していくものの、それに対応してくれる業者さんが不足しているというのは、マンション管理の現場では意外と共通の悩みかもしれません。 #マンション管理 #水道管交換 #マンション管理組合 ↓

自分でやれば安くなる！DIYと職人直手配でコスト削減に挑戦 東京大家の会代表の山口です。先日、所有しているワンルームマンションの入居者様が退去されました。管理会社から送られてきた原状回復・リフォームの見積もりを見て、思わず目を疑いました。 その額、なんと125万円です。「ワンルームの退去で125万って、一体どこをどう直したらそんな金額になるんだ…」と、さすがにそのままサインする気にはなれませんでした。 不動産投資や大家業において、リフォーム費用は最大の支出です。管理会社に丸投げすれば楽ですが、それでは利益が吹き飛んでしまいます。そこで今回は、管理会社への依頼を断り、以下の方法で自力再生に挑戦することにしました。 自分でできるところは徹底的にDIY。専門知識が必要な設備は、職人さんへ直接発注します。管理会社の中間マージンをカットし、徹底的に無駄を削ぎ落とした結果、驚きの金額でピカピカに生まれ変わらせることに成功したのです！ ビフォーアフターと最終かかった費用 退去直後の「汚れた状態（Before）」から、リフォームが完了して「見違えるほどキレイにな

東京大家の会代表　山口です。 都内で賃貸物件の大家をやっています。 昨日、古くなったエアコンを新品に交換してもらったのですが…… 新しいエアコンが前より一回り小さくなったりして、古い壁紙の跡や下地が丸見えになりますよね。。。 業者さんに頼むとコストがかかるので、今回はエアコンを設置したまま、その周りの壁紙を自分で綺麗に貼り替えてみました！

先日、管理会社から退去後のリフォーム見積もりが届きました。 その金額はなんと 1,254,630円。 正直、「結構かかるな……」というのが第一印象でした。 しかし、私はこれまで20年以上不動産投資を続ける中で、退去リフォームの見積もりをそのまま採用したことはほとんどありません。 まずは現地確認。 すると、「交換前提」で計上されているものの中に、清掃や簡単な補修で十分対応できるものが数多くありました。 そこで今回もDIYと個別業者への直接発注を活用したところ、最終的な支出は約33万円程度に収まりました。 具体的な差額を見てみます。 まず玄関。 土間のクッションフロア張替えは業者見積もり4,400円に対し、DIYでは材料費1,200円。 下駄箱塗装は31,000円の見積もりでしたが、実際は清掃のみで十分だったため費用はほぼ0円でした。 キッチンではさらに差が出ました。 IHコンロ交換は56,000円の見積もりでしたが、ネットで購入して職人さんに設置だけ依頼したところ24,700円。 手元灯交換19,000円は清掃のみで対応。 底板増し張り28,000

17.8万回再生！https://www.instagram.com/reel/DZJ-trsPAEn/?igsh=OTM1NnFhaWtra2o3 こちらの僕のクッションフロア張り替え動画が、久々にバズりました。 職人さんからはツッコミどころ満載なようですね。 でも僕たちのような安い物件を買って、安く直すことで利回りを取る大家さんから見たら、完璧なリフォームより多少雑でも安く抑えたほうが、安い家賃でも結果利益が上がります。 なので現在20件中、19件が埋まってます。この物件もすぐ埋まるでしょう。 全て業者に任せてたら、地主ではない0からコツコツ大家さんはなかなか利益が出ないかと思います。

東京大家の会　山口です。 今回は賃貸物件のトイレのクッションフロアを 大家自ら張り替えた様子をご紹介します。 退去後の原状回復工事を業者に頼むと、意外と高くつくトイレの床… 自分でやれば材料費だけで済むので コスト削減に大きく貢献します✨

東京大家の会代表　山口です。 全国から集まったセミナー。 1日目のラストスピーカーとして、 自分が歩んできた道、失敗、そして気づきを 全部話しました。

東京大家の会代表　山口です。 不動産投資で利益（利回り）を残すために、絶対に無視できないのが「リフォーム費用」。今回は、業者に頼むと数万円～数十万円とかかる「壁紙貼り」を自分でやってコストを徹底削減しました！ 少しの手間をかけるだけで、手残りのキャッシュフローが大きく変わります。 ⚫︎コスト削減のポイント ・50m 12000円の壁紙をホームセンターで買う ・ 1部屋だけでも自分でやれば利回りアップに直 結！ みなさんはリフォームは「外注派」ですか？それとも「DIY派」ですか？ ぜひコメント欄で教えてください！

東京大家の会代表　山口です。 本日は網戸の張り替え 網戸は必ずと言っていいほど、退去時破れたりしてます。 張り替えの道具とテクニックがあれば、300円で出来ます！

東京大家の会代表　山口です。 本日は9:00〜15:00まで副理事長をしているマンションの総会でした。 議事録をこれから作らなきゃいけないので大変！

東京大家の会代表　山口です 本日は退去物件の窓掃除をしましたのでブログにまとめます。 窓掃除の重要性 窓は家の顔です。清潔な窓は、部屋を明るくし、居心地を良くします。しかし、窓の掃除は時に難しい作業です。特に、ヤニや汚れが付着している場合、普通の水では落ちません。 アルカリ性洗剤の効果 ヤニがついた窓を掃除するためには、アルカリ性洗剤が効果的です。アルカリ性洗剤は、油脂や汚れを分解する力が強いです。これにより、頑固な汚れも簡単に落とせます。 使用方法 準備: アルカリ性洗剤を用意します。スプレーボトルに入れると使いやすいです。 スプレー: 汚れた部分に洗剤をスプレーします。 放置: 数分間放置します。これにより、洗剤が汚れに浸透します。 拭き取り: 柔らかい布やスポンジで拭き取ります。頑固な汚れは、少しこすりながら拭き取ると良いでしょう。 水で流す: 最後に水で流して、洗剤を完全に取り除きます。 窓掃除の頻度 窓掃除は定期的に行うことが大切です。特に、煙草を吸う方がいる家庭では、ヤニがたまりやすくなります。月に一度の掃除をおすすめします。 まとめ

東京大家の会代表　山口です。 DIYで古びた浴室のシャワー付き水栓をサーモスタット付き混合水栓に取り替えしました。 自分でやれば14,000円

東京大家の会代表　山口です。 17年住んでいたワンルームをのリフォーム代を計算するため、該当物件に本日行きました。 業者の最初の見積もりは150万円… 自分でDIYも混ぜながら再度見積もりしなおしたら63万円まで落とせたけど・・・ なんと電気温水器の交換だけで30万円😱 電気温水器高っ！！