区分マンション投資家が管理組合の副理事長をやってわかった、給湯管交換工事のリアル

【区分マンション経営の現場】給湯管(縦管)交換工事、業者の現地調査に立ち会いました

「東京大家の会」代表の山口です。

先日、私が副理事長を務めるマンションの管理組合で、給湯管(縦管)交換工事に向けた業者の現地調査に立ち会いました。オーナーの立場だけでは見えにくい、区分マンション経営の「建物側の現実」をレポートします。

(貯湯槽・背景は削除)

(ヒートポンプ給湯器・背景は削除)

(屋上から下の階へ配管を通すためのパイプシャフト・背景は削除)

区分マンション投資家こそ知っておきたい、給湯管交換の重要性

給湯管は築年数とともに内部の腐食や劣化が進み、水漏れなどのトラブルの原因になります。縦管は共用部分の配管で、1か所の漏水が複数の住戸に被害を広げるおそれがあります。

これは入居者満足度や空室リスクに直結するため、マンション経営では「修繕積立金」や「長期修繕計画」と並んで必ず確認したいポイントです。このマンションは約、築４５年で、計画的に手を打つ時期と判断しました。

当日の流れ

•パイプスペース(PS)の確認:配管の位置、劣化の程度、点検口の有無をチェック

•工事方法の検討:既存管の撤去方法や新しい配管の経路について説明を受けました

•住戸内への影響の確認:工事中の断水時間、室内に入る作業の有無、養生の範囲など

•見積もりに必要な情報の整理:階数、住戸数、系統数など

立ち会って感じたこと

図面だけではわからないことが多いと実感しました。PSの狭さや点検口の位置で作業のしやすさが変わり、工期と費用にも影響します。

理事会で最も気になるのは居住者の負担です。断水の時間帯や室内立ち入りの要否は、その場で具体的に質問しました。

区分マンション経営に活かせるポイント

• 築年数と配管の種類(給水・給湯・排水)を把握しておく

• 長期修繕計画に配管更新が入っているか確認する

• 管理組合の総会や理事会に参加し、情報を早めにつかむ

• 修繕積立金の残高と、今後の不足リスクを確認する

  
  

今後の予定

• 複数業者の相見積もり

• 理事会での内容検討

• 総会での承認と、居住者への丁寧な説明

進捗は今後もブログでお伝えします。

区分マンション投資・区分マンション経営のコミュニティ「東京大家の会」について

東京大家の会は、区分マンション投資や区分マンション経営に取り組む大家さんが、情報交換や学び合いをするコミュニティです。管理組合の運営、大規模修繕、空室対策、融資、税金など、一人では判断しにくいテーマを、経験者同士で共有しています。

管理組合の役員をされている方、修繕工事を控えている方、これから区分マンション投資を始めたい方は、ぜひお気軽にご参加ください。

▶ 東京大家の会への参加はこちら