【第11話】20室の不動産投資家になるまでの道のり：再始動、最初の一歩

20室の不動産投資家になるまでの道のり「第11話」をお伝えします。

前回は、固定費の見直しをきっかけに手元資金が積み上がり始め、38歳を過ぎたころから再び物件を増やす方向に動き出したところまでお話ししました。今回は、その再始動から、実際にどう動いて物件数を増やしていったのか、具体的な流れについてお話しします。

不動産サイトで、利回りの高い物件を積極的にチェック

再始動してからは、不動産ポータルサイトを毎日のようにチェックするようになりました。

見ていたのは、いわゆる純粋な利回りが高い物件です。数年ブランクがあった分、まずは物件情報の相場観を取り戻すところから始め、条件に合いそうなものが出てくると、すぐに詳細を確認する日々でした。

気になった物件は、価格交渉も積極的に行いました。表示価格そのままでは利回りが見合わなくても、交渉次第で条件に合う水準まで持っていけることは少なくありません。交渉した結果、見合う利回りになったものについては、迷わず購入希望を出していきました。

今振り返ると、このタイミングで動き出せたことは幸運でもありました。2019年当時は、今よりも不動産価格がだいぶ安く、利回りの合う物件を見つけやすい時期だったのです。

銀行よりも、日本政策金融公庫と地域の信用金庫へ

物件が決まってからの資金調達では、いわゆるメガバンクや地方銀行ではなく、日本政策金融公庫と地域の信用金庫を中心に営業をかけました。

日本政策金融公庫にも足を運びましたが、話を聞いてみると、借りられる年数が最長でも10年とのことでした。不動産投資においては、返済期間の長さがキャッシュフローに直結します。10年という期間では毎月の返済負担が重くなってしまうため、今回は見送ることにしました。

その代わりに力を入れたのが、地域の信用金庫への営業です。エリアに根ざした信用金庫は、地方銀行に比べても物件やエリアの実情に理解があり、相談にも柔軟に応じてもらえる印象がありました。実際に何度も足を運んで話をする中で、条件に合う融資を受けることができ、最終的にはこの信用金庫から借り入れをして物件を購入しました。

動き出してみて分かったこと

こうして「物件を積極的に探しにいく」「金融機関にも自分から営業をかける」という、以前よりも能動的な動き方に変わっていきました。

停滞期の間に固定費を見直してきた経験があったからこそ、物件を見る際にも「表面利回り」だけでなく、「実際にどれだけ手元に残るか」を以前より厳しく見るようになっていたのも大きかったと思います。

この経験で学んだこと

• 利回りの高い物件は、待っているだけでなく、自分から積極的に探しにいく姿勢が大事

• 価格交渉は積極的に行うべきで、交渉次第で利回りは大きく変わる

• 融資は銀行だけでなく、日本政策金融公庫や地域の信用金庫も選択肢に入れて比較する

• 融資期間の長さはキャッシュフローに直結するため、金利や条件だけでなく年数もしっかり見る

こうして2019年、比較的物件価格が安いタイミングで再び動き出せたことが、その後の物件数拡大の大きな追い風になっていきます。

次回は、ここから物件数を本格的に増やしていく中で直面した、新たな壁についてお話しします。

東京大家の会　山口　史