自主管理物件で家賃滞納が起きたとき、僕が実際にやっていること

ジモティ募集➡︎自主管理物件で家賃滞納が起きたとき、僕が実際にやっていること

(家賃回収イメージ)

区分マンション投資・区分マンション経営コミュニティ「東京大家の会」の山口です。

僕の所有物件のうち、約3分の1はジモティで入居者を募集し、管理会社を入れずに自主管理しています。コストを抑えられる反面、家賃滞納が起きたときは自分で対応しなければなりません。今回は、僕が実際にやっている流れを紹介します。

大前提:入居時にLINEと電話番号・勤務先を押さえておく

自主管理では、入居者との連絡手段が命綱です。入居時にLINEと電話番号の両方を必ず聞いておきます。滞納対応の第一歩は、ここで決まります。

僕の対応の流れ

1. まずはLINEで連絡

家賃の入金が確認できなかったら、まずLINEで「入金の確認が取れていません」と伝えます。単なる振込忘れが意外と多く、この段階で解決することがほとんどです。

2. 連絡文はAIで整える

滞納対応で一番やってはいけないのは、感情的な文章を送ることです。イライラしたまま書くと、相手を追い込んだり、後でトラブルになったりします。そこで、連絡文はAIに下書きしてもらい、事務的で丁寧なトーンに整えています。

たとえば、こんな内容です。

○○様 お世話になっております。○月分のお家賃について、本日時点で入金の確認が取れておりません。行き違いでしたら申し訳ありません。ご確認のうえ、お支払い予定日をお知らせいただけますと幸いです。

責める言葉を入れず、事実と「いつ払えるか」の確認だけを書くのがコツです。

3. 連絡がなければ電話

LINEに返信がなければ電話をします。ここでも目的は「いつ払えるか」を聞くこと。約束の日付は、あとでLINEに文章で残しておきます。

4. それでも連絡がなければ現地訪問

電話もつながらない場合は、物件を訪問します。生存確認の意味もあります。ただし、深夜・早朝は避け、玄関に督促の貼り紙をするのはやめましょう。会えなければ、通常の不在連絡票程度にとどめます。

5. 連帯保証人へ連絡

契約書に記載のある連帯保証人にも連絡し、滞納の事実を伝えます。

6. それでも払われなければ法的手続き

正直、ここまでして支払わない方はほとんどいません。ただ、万が一支払われない場合は、内容証明郵便で督促し、契約解除、そして法的手続き(明け渡し請求など)へ進みます。この段階は、弁護士や司法書士に相談しながら進めます。

やってはいけないこと

滞納されても、次の行為は自力救済として違法になるおそれがあります。

•勝手に鍵を交換する、室内の荷物を出す

•職場や親族へ何度も連絡する

•深夜・早朝の訪問や大量の電話

自主管理で滞納を防ぐために

•入居前に収入や勤務先を確認する

•連帯保証人か保証会社を付ける

•契約書に遅延損害金と解除条件を明記する

•遅れが出たら、すぐに連絡する(すぐの対応はとても大事です)

まとめ

自主管理の最大のリスクは、対応が遅れることです。早めに連絡し、感情的にならず、記録を残しながら段階を踏んで進める。これに尽きると思います。AIを使って文章を整えるだけでも、精神的な負担はかなり軽くなります。

同じように自主管理をされている方、滞納対応で悩んでいる方は、ぜひ「東京大家の会」で情報交換しましょう。