【第３話】20室の不動産投資家になるまでの道のり：2戸目で早速つまずいた話

20室の不動産投資家になるまでの道のり「第3話」をお伝えします。

物件を買えば、すぐに家賃が入ってくる。

最初はそう思っていました。甘かったです。

25歳、2戸目を購入

1戸目を買った翌年、25歳で2戸目を購入しました。同じく中古区分ワンルーム、現金購入です。

資金は給与と株の売却益、そして1戸目の家賃収入をコツコツ貯めたもの。手取り15万円の生活の中で、使えるお金はとにかく次の物件のために取っておきました。外食も減らし、無駄な出費はとことん削りました。

「融資が出ない分、自分で貯めるしかない。」

手取り15万円では、銀行からの融資はほぼ期待できません。だからこそ、低価格の中古区分をコツコツ現金で買う戦略を選びました。派手さはないけれど、自分の属性に合った現実的なやり方でした。

しかし、2戸目は空室が続いた

購入後、なかなか入居者が決まりませんでした。

1戸目はすんなり入居者が入ったので、油断していた部分もあったと思います。内見はあっても成約しない日々が続き、焦りが出てきました。

「家賃収入を増やすために買ったのに、出費だけが続く。」

そこで決断しました。リフォームして、家賃を下げる。

プロに頼んでリフォームし、家賃を少し下げて募集し直したところ、ようやく入居者が決まりました。利回りは当初の計算より下がりましたが、空室のまま持ち続けるよりずっとマシでした。

この経験で学んだこと

• 買って終わりではない。入居者に選ばれる部屋にする必要がある

• 空室が続くなら、早めに手を打つ勇気が大事

• 利回りの計算は「満室想定」ではなく、現実的に見積もるべき

初心者のうちは「買うこと」に必死になりがちです。でも本当に大事なのは、買った後にどう動くかだと、この2戸目が教えてくれました。

次回はこうした失敗を重ねながら、どうやって29歳のFIREにたどり着いたかをお話しします。

東京大家の会代表　山口 史