退去後のリフォーム見積もり125万円。内訳を精査したら約33万円で済んだ話

先日、管理会社から退去後のリフォーム見積もりが届きました。

その金額はなんと 1,254,630円。

正直、「結構かかるな……」というのが第一印象でした。

しかし、私はこれまで20年以上不動産投資を続ける中で、退去リフォームの見積もりをそのまま採用したことはほとんどありません。

まずは現地確認。

すると、「交換前提」で計上されているものの中に、清掃や簡単な補修で十分対応できるものが数多くありました。

そこで今回もDIYと個別業者への直接発注を活用したところ、最終的な支出は約33万円程度に収まりました。

具体的な差額を見てみます。

まず玄関。

土間のクッションフロア張替えは業者見積もり4,400円に対し、DIYでは材料費1,200円。

下駄箱塗装は31,000円の見積もりでしたが、実際は清掃のみで十分だったため費用はほぼ0円でした。

キッチンではさらに差が出ました。

IHコンロ交換は56,000円の見積もりでしたが、ネットで購入して職人さんに設置だけ依頼したところ24,700円。

手元灯交換19,000円は清掃のみで対応。

底板増し張り28,000円も不要。

底板塗装44,000円はDIYで約500円。

幕板補修13,000円もDIYで約500円。

キッチン床CF張替え13,200円はDIYで約3,500円でした。

また、天井照明交換24,000円も器具交換ではなく蛍光灯交換のみで約1,000円。

洗濯機置場では水栓交換16,000円が4,600円。

エルボ取付1,850円が1,400円で済みました。

浴室も大幅なコストダウンができた場所です。

水栓交換は51,000円に対しDIYで15,000円。

コーキング打ち替え7,700円は材料費1,000円程度。

浴槽のサビ取り19,000円も、実際には洗剤と研磨で除去できたためほぼ0円でした。

収納部分も見積もりとの差が大きく、

通路収納のダイノックシート施工47,000円は清掃のみ。

洋室ドアのダイノックシート施工47,000円も塗装対応で約2,000円。

「本当にシートを貼る必要があるのか？」

を考えるだけで大きな差額が生まれました。

トイレは少し特殊です。

業者見積もりでは補修中心で42,000円でしたが、入居者満足度を考えてトイレ本体を新品交換しました。

そのため、この部分だけは逆に費用が増え、業者見積もり42,000円 → 実際は110,000円となりました。

LED照明交換19,000円は清掃のみ。

CF張替え4,400円はDIYで1,500円。

洋室ではCF張替え52,800円が15,000円。

カーテンレール交換5,400円は清掃のみ。

網戸粘着物除去4,700円は網戸張替えで500円。

シーリングライト交換13,000円は量販店購入で4,000円でした。

さらに全体工事では、

・特別洗浄&タバコ消臭31,000円 → 自分で清掃して約2,000円

・クロス全面張替え　100,080円 → DIYで約11,000円

・下地調整費　19,000円 → 実施不要

・スイッチプレート交換　5,400円 → 清掃のみ

・モニター付きインターホン交換　47,000円 → 28,000円

・エアコン交換　139,000円 → 80,000円

という結果になりました。

もちろん、管理会社の見積もりが悪いという話ではありません。

管理会社は工事手配、工程管理、保証対応まで含めて見積もりを作っています。そのため金額が高くなるのは当然です。

ただし大家として重要なのは、

「本当に交換が必要なのか？」

を一つひとつ確認することです。

今回のケースでは、交換ではなく清掃で済んだ項目が非常に多くありました。

また、交換が必要な設備であっても、管理会社経由ではなく商品を自分で選び、職人さんに直接依頼することで大幅にコストを抑えられるケースもあります。

もし見積もりをそのまま承認していたら125万円。

実際にかかった費用は約33万円。

差額は約92万円です。

家賃6万円の物件なら、約15か月分の家賃収入に相当します。

退去リフォームは、家賃を上げることなく利益を改善できる数少ないポイントです。

見積書を見るだけではなく、現場を見る。

そして、「交換する理由」を確認する。

このひと手間が、大家の利益を大きく左右するのだと思います。

東京大家の会代表　山口　史